Notarkosten Immobilienkauf 2026: Rechner & Gebührentabelle nach GNotKG
Der Kauf einer Immobilie ist in Deutschland ohne Notar rechtlich unwirksam (§ 311b BGB). Für die notarielle Beurkundung und die Grundbucheintragungen fallen zusammen rund 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises an. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit einheitlich festgeschrieben und nicht verhandelbar.
Inhalte dieses Notar-Ratgebers
- 🧮 Interaktiver Notarkosten-Rechner
- 1. Gebührentabelle nach Kaufpreis (GNotKG)
- 2. Die 5 versteckten Kosten beim Notar
- 3. Entscheidende Kostenfaktoren
- 4. Drei Praxis-Szenarien mit Detailrechnungen
- 5. Der Ablauf: Vom Entwurf zum Grundbuch
- 6. Legale Spartipps (Grunderwerbsteuer senken)
- 7. Häufige Fragen (FAQ)
1. Gebührentabelle nach Kaufpreis (GNotKG Richtwerte)
Im GNotKG gilt die sogenannte Degression: Je höher der Kaufpreis, desto geringer ist der prozentuale Gebührensatz. Hier sehen Sie die typischen Gesamtgebühren für Notar und Grundbuchamt bei Standard-Immobilienkäufen mit Finanzierung:
| Kaufpreis der Immobilie | Notargebühren (ca. 1,1–1,3 %) | Grundbuchamt (ca. 0,4–0,6 %) | Gesamtkosten (ca. 1,6–1,9 %) |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | ca. 1.250 € | ca. 550 € | ca. 1.800 € (1,80 %) |
| 200.000 € | ca. 2.250 € | ca. 950 € | ca. 3.200 € (1,60 %) |
| 300.000 € | ca. 3.150 € | ca. 1.350 € | ca. 4.500 € (1,50 %) |
| 400.000 € | ca. 3.980 € | ca. 1.720 € | ca. 5.700 € (1,43 %) |
| 500.000 € | ca. 4.850 € | ca. 2.050 € | ca. 6.900 € (1,38 %) |
| 750.000 € | ca. 6.950 € | ca. 2.850 € | ca. 9.800 € (1,31 %) |
| 1.000.000 € | ca. 8.850 € | ca. 3.650 € | ca. 12.500 € (1,25 %) |
2. Die 5 versteckten Kosten & Gebührenfallen beim Notar
Käufer erhalten nicht nur eine einzige Rechnung. Oft trudeln über Monate hinweg mehrere Kostennoten von Notar und Amtsgericht ein:
Kosten: 500 € – 2.000 €
Das Grundbuchamt (Amtsgericht) stellt seine Leistungen separat in Rechnung:
1. Eintragung der Auflassungsvormerkung (0,5 Gebühr),
2. Eigentumsumschreibung (1,0 Gebühr),
3. Eintragung der Grundschuld (0,5 Gebühr).
Kosten: 400 € – 1.500 € extra
Wird der Kaufpreis über ein Treuhandkonto des Notars abgewickelt, fällt eine saftige Hebegebühr nach KV 25300 an.
In 98 % der Fälle ist das überflüssig: Die sichere Direktzahlung bei Fälligkeitsmitteilung schützt Käufer genauso gut.
Kosten: 150 € – 400 €
Stehen noch alte Grundschulden des Verkäufers im Grundbuch, müssen diese gelöscht werden.
Achten Sie darauf, dass im Vertrag steht: „Kosten der Lastenfreistellung trägt der Verkäufer.“
Kosten: ca. 0,5 Gebührensatz (200 € – 600 €)
Der Notar fordert Vorkaufsrechtsverzichte der Gemeinde an, holt Verwalterzustimmungen ein und überwacht die Kaufpreisfälligkeit. Dafür fallen gesonderte Vollzugs- und Betreuungsgebühren an.
Kosten: 150 € – 300 € Mehrpreis
Liegen die Grundschuldbestellungsunterlagen der finanzierenden Bank am Beurkundungstag nicht vor, müssen Sie einen zweiten Termin wahrnehmen. Das kostet zusätzliche Auslagen und Gebühren.
Kosten: 150 € – 350 €
Bei Eigentumswohnungen muss oft der WEG-Verwalter dem Verkauf notariell beglaubigt zustimmen. Diese Beglaubigungsgebühr wird in der Praxis meist dem Käufer auferlegt.
3. Die 4 entscheidenden Kostenfaktoren
- Höhe des Kaufpreises: Der Kaufpreis ist der Geschäftswert. Bei 500.000 € verdoppeln sich die Gebühren nicht gegenüber 250.000 €, sondern steigen degressiv um ca. 60 %.
- Höhe des Bankdarlehens (Grundschuld): Wer eine 400.000 € Immobilie komplett mit Eigenkapital bezahlt, spart gegenüber einem Vollfinanzierer rund 1.500 € bis 2.000 € an Notar- und Grundbuchgebühren, weil keine Grundschuld eingetragen werden muss.
- Zwangsvollstreckungsunterwerfung: Banken fordern fast immer die sofortige Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung (§ 800 ZPO) in die Grundschuld. Dies löst beim Notar eine 1,0-fache Gebühr aus.
- Sonderwünsche & Treuhandaufträge: Komplexe Verträge mit Wohnrechten, Nießbrauch, Bauverpflichtungen oder Bürgschaften erhöhen den Geschäftswert und damit die Gebühren.
4. Drei reale Praxis-Szenarien mit Detailrechnungen
Hier sind drei konkrete Abrechnungsbeispiele nach den gesetzlichen Ziffern des GNotKG:
Szenario A: Baugrundstück ohne Grundschuld (120.000 €)
Ablauf & Kostenlogik: Da der Käufer das Grundstück bar aus Eigenmitteln bezahlt, entfallen sämtliche Gebühren für Grundschuldbestellung und Bankkorrespondenz. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, veranlasst die Auflassungsvormerkung und überwacht den Eigentumsübergang.
| Rechnungsposten (Notar / Gericht) | GNotKG KV-Ziffer | Kosten (brutto) |
|---|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag & Auflassung | KV 21100 (2,0 Gebühr) | 686 € |
| Vollzugsgebühr (Fälligkeit, Behörden) | KV 22110 (0,5 Gebühr) | 172 € |
| Notar-Auslagen, Post, Pauschale & MwSt. | KV 32001, 32005 (19 % MwSt.) | 195 € |
| Grundbuchamt: Auflassungsvormerkung | KV 14150 (0,5 Gebühr) | 144 € |
| Grundbuchamt: Eigentumsumschreibung | KV 14110 (1,0 Gebühr) | 287 € |
| Grundbuchamt: Vorkaufsrechtsanfrage | Verwaltungsgebühren | 50 € |
| Gesamtkosten Szenario A | 1.834 € | |
Szenario B: Eigentumswohnung 3 Zimmer mit Grundschuld (280.000 €)
Ablauf & Kostenlogik: Die Grundschuld wird im selben Beurkundungstermin mit beurkundet. Der Notar fordert die Verwalterzustimmung der Hausverwaltung an und holt die Löschungsbewilligung für die alte Restschuld der Verkäuferbank ein.
| Rechnungsposten (Notar / Gericht) | GNotKG KV-Ziffer | Kosten (brutto) |
|---|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag | KV 21100 (2,0 Gebühr auf 280.000 €) | 1.344 € |
| Vollzugs- & Betreuungsgebühr Notar | KV 22110 / 22200 | 395 € |
| Beurkundung Grundschuld (220.000 €) | KV 21200 (1,0 Gebühr) | 589 € |
| Notar-Auslagen, ZTR, Dokumentenpauschale & MwSt. | Diverse Auslagen | 460 € |
| Grundbuchamt: Auflassungsvormerkung | KV 14150 (0,5 Gebühr) | 282 € |
| Grundbuchamt: Eigentumsumschreibung | KV 14110 (1,0 Gebühr) | 565 € |
| Grundbuchamt: Grundschuldeintragung | KV 14120 (0,5 Gebühr) | 285 € |
| Verwalterzustimmung Gebühren | Beglaubigung & Auslagen | 230 € |
| Gesamtkosten Szenario B | 4.150 € | |
Szenario C: Einfamilienhaus Neubau/Bestand (550.000 €)
Ablauf & Kostenlogik: Bei einem Kaufpreis von 550.000 € greift die GNotKG-Degression spürbar: Der prozentuale Notarsatz sinkt auf rund 1,32 %. Durch die getrennte Ausweisung der hochwertigen Einbauküche und der Photovoltaikanlage im Kaufvertrag sinkt die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer um 25.000 €.
| Rechnungsposten (Notar / Gericht) | GNotKG KV-Ziffer | Kosten (brutto) |
|---|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag | KV 21100 (2,0 Gebühr auf 550.000 €) | 2.318 € |
| Vollzugs- & Betreuungsgebühr Notar | KV 22110 / 22200 | 675 € |
| Beurkundung Grundschuld (450.000 €) | KV 21200 (1,0 Gebühr inkl. ZPO § 800) | 985 € |
| Notar-Auslagen, ZTR, MwSt. (19 %) | Pauschalen & Dokumente | 762 € |
| Grundbuchamt: Auflassungsvormerkung | KV 14150 (0,5 Gebühr) | 485 € |
| Grundbuchamt: Eigentumsumschreibung | KV 14110 (1,0 Gebühr) | 970 € |
| Grundbuchamt: Grundschuldeintragung | KV 14120 (0,5 Gebühr) | 485 € |
| Gemeindliche Vorkaufsrechtsverzichte | Amtsgebühren | 600 € |
| Gesamtkosten Szenario C | 7.280 € | |
5. Der rechtliche Ablauf: Vom Vertragsentwurf bis zur Schlüsselübergabe
Vom ersten Kontakt mit dem Notar bis zum Grundbucheintrag vergehen im Schnitt 6 bis 10 Wochen. Dieser 5-stufige Ablauf schützt beide Vertragsparteien vor Betrug und Rechtsverlust:
Der Notar prüft das Grundbuch auf bestehende Schulden, Dienstbarkeiten oder Wohnrechte und erstellt den neutralen Vertragsentwurf. Verbraucher haben nach § 17 Abs. 2a BeurkG ein gesetzliches Recht auf 14 Tage Prüffrist vor dem Notartermin.
Der Notar liest den gesamten Kaufvertrag Wort für Wort laut vor. Beide Parteien können jederzeit Zwischenfragen stellen und letzte Korrekturen veranlassen. Anschließend unterschreiben Käufer, Verkäufer und der Notar.
Der Notar lässt im Grundbuch die Auflassungsvormerkung (Sperre gegen Weiterverkauf) eintragen. Er holt den Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde ein und meldet den Kauf an das Finanzamt (für die Grunderwerbsteuer).
Liegen alle Unterlagen vor und ist der Käufer im Grundbuch gesichert, schickt der Notar die schriftliche Fälligkeitsmitteilung. Erst jetzt überweist der Käufer den Kaufpreis an den Verkäufer. Nach Geldeingang erfolgt die Schlüsselübergabe.
Nach Vorliegen der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung (Käufer hat Grunderwerbsteuer bezahlt) veranlasst der Notar beim Grundbuchamt die endgültige Umschreibung des Eigentums. Der Käufer ist nun offizieller Eigentümer.
6. Legale Spartipps beim Notar- & Grundbuchtermin
Notargebühren sind gesetzlich festgeschrieben und nicht verhandelbar. Trotzdem gibt es drei vollkommen legale Hebel, um hunderte bis tausende Euro Nebenkosten zu sparen:
Auf bewegliches Mobiliar (Küche, Sauna, Gartenmöbel, Einbauschränke) fällt keine Grunderwerbsteuer an. Geben Sie im Kaufvertrag einen realistischen Wert an (z. B. 15.000 €). Das spart bei 6 % Steuersatz sofort 900 € bares Geld.
Bestehen Sie auf der Standardabwicklung mit Fälligkeitsmitteilung. Ein Notaranderkonto ist fast immer überflüssig und spart Ihnen 400 € bis 1.200 € Hebegebühren nach KV 25300.
Fordern Sie das Grundschuldformular Ihrer Bank rechtzeitig an, damit es dem Notar vor dem Kaufvertrag vorliegt. Wird beides in einer Sitzung beurkundet, entfallen doppelte Dokumentenpauschalen und zusätzliche Betreuungsgebühren (+150 € bis 250 € Ersparnis).
7. Häufige Fragen zu Notar- & Grundbuchkosten (FAQ)
Als Faustformel gilt: Für Notar und Grundbuchamt fallen zusammen rund 1,5 % bis 2,0 % des notariellen Kaufpreises an. Davon entfallen etwa 1,0 % bis 1,3 % auf den Notar und rund 0,5 % bis 0,7 % auf das Grundbuchamt.
Nein. Notare sind gesetzlich strikt an das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gebunden. Gebührenrabatte, Nachlässe oder Pauschalen sind gesetzlich streng verboten. Jeder Notar in Deutschland berechnet für dieselbe Leistung exakt dieselben Gebühren.
Üblicherweise trägt der Käufer die gesamten Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, den Vollzug, die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung. Der Verkäufer zahlt nur die Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung seiner eigenen alten Grundschulden oder Hypotheken.
In 98 % aller Fälle nein. Ein Notaranderkonto verursacht hohe zusätzliche Hebegebühren (mehrere hundert bis tausend Euro). Der gesetzliche Standard ist die Direktzahlung: Der Käufer überweist den Kaufpreis erst dann direkt an den Verkäufer, wenn der Notar schriftlich die Fälligkeitsmitteilung erteilt hat.
Für die Beurkundung einer Grundschuld (z. B. 300.000 € Darlehenssumme) berechnet der Notar eine 1,0-fache Gebühr nach GNotKG (ca. 635 € netto plus Auslagen). Das Grundbuchamt stellt für die Eintragung eine zusätzliche 0,5-fache Gebühr (ca. 317 €) in Rechnung.
Bei einer eigengenutzten Immobilie können Notar- und Grundbuchkosten steuerlich nicht abgesetzt werden. Kaufen Sie die Immobilie jedoch zur Vermietung (Kapitalanlage), zählen alle Notar- und Grundbuchgebühren zu den absetzbaren Anschaffungsnebenkosten und können über die AfA abgeschrieben werden.
Bewegliches Inventar (z. B. Einbauküche, Möbel, Sauna, Markisen) sollte im Kaufvertrag mit einem realistischen Zeitwert gesondert ausgewiesen werden. Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an (spart je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % Steuer). Zudem sollte die Grundschuldbestellung direkt im Kaufvertragstermin miterledigt werden, um doppelte Anfahrts- und Betreuungskosten zu sparen.
Methodik & Datenbasis: Unsere Richtwerte basieren auf statistischen Auswertungen den offiziellen Gebührentabellen A und B des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG), Richtlinien der Bundesnotarkammer sowie Gebührenordnungen der deutschen Grundbuchämter. Sämtliche Preisspannen werden regelmäßig redaktionell überprüft. Letzte Aktualisierung: September 2026.