Notarkosten Immobilienkauf 2026: Rechner nach GNotKG
Der Kauf einer Immobilie ist in Deutschland ein bedeutsamer Schritt und gesetzlich streng geregelt. Gemäß § 311b BGB ist jeder Grundstücks- oder Wohnungskaufvertrag beurkundungspflichtig. Was bedeutet das? Ohne die Mitwirkung eines neutralen Notars ist der Kaufvertrag rechtlich schlicht unwirksam. Zu den Erwerbsnebenkosten gehören dabei z.b. Maklerkosten, Grunderwerbsteuer und eben die Notargebühren sowie die Abgaben an das zuständige Grundbuchamt. Diese Posten sollten bei der Finanzierungsplanung niemals vergessen werden, da sie einen erheblichen Betrag ausmachen.
Die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt richten sich strikt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Anders als bei den Maklerkosten, die je nach Bundesland und Verhandlung variieren können, sind Notargebühren gesetzlich festgelegt. Es gibt hier keinen Verhandlungsspielraum. Als Daumenregel fallen ca. 1,5 % bis 2,0 % des vereinbarten Kaufpreises für Notar und Grundbuchamt an. Unser Spezialrechner schätzt die Aufteilung zwischen Beurkundung, Grundbucheintragung und optionaler Grundschuldeintragung für Ihr Vorhaben präzise ab.
Welche typischen Fehler passieren beim Immobilienkauf? Ein häufiger Fall ist, das Käufer die Eintragung der Grundschuld unterschätzen. Fast jede Immobilie wird heutzutage zumindest teilweise finanziert. Die Bank verlangt zur Absicherung des Darlehens eine Grundschuld im Grundbuch. Auch diese Eintragung muss notariell beurkundet werden und verursacht zusätzliche Kosten. Ein weiterer Fehler ist es, den Zeitablauf des Notarverfahrens falsch einzuschätzen. Zwischen der Unterzeichnung des Vertrags und der tatsächlichen Schlüsselübergabe können gut und gerne sechs bis acht Wochen vergehen.
Der Notar agiert dabei nicht als Anwalt einer Partei, sondern ist zur Neutralität verpflichtet. Er stellt sicher, dass der Verkäufer sein Geld sicher erhält und der Käufer erst dann den Kaufpreis zahlt, wenn seine Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch rechtlich abgesichert ist. Wenn diese Abläufe vernachlässigt oder übereilt werden, drohen finanzielle Risiken für beide Seiten.
Übersicht der Notargebühren nach Kaufpreis (GNotKG Richtwerte)
Nachfolgend sehen Sie exemplarische Aufschlüsselungen der Gebührensätze nach dem GNotKG. Die Beträge beinhalten die Beurkundung des Kaufvertrags, den Grundbucheintrag und die Grundschuldbestellung.
| Immobilienkaufpreis | Notar Beurkundung (~1,0-1,2%) | Grundbuchamt (~0,4-0,5%) | Gesamtkosten ca. |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | ca. 1.100 € | ca. 450 € | 1.550 € |
| 150.000 € | ca. 1.550 € | ca. 650 € | 2.200 € |
| 250.000 € | ca. 2.400 € | ca. 950 € | 3.350 € |
| 350.000 € | ca. 3.100 € | ca. 1.300 € | 4.400 € |
| 500.000 € | ca. 4.300 € | ca. 1.800 € | 6.100 € |
| 750.000 € | ca. 6.100 € | ca. 2.500 € | 8.600 € |
| 1.000.000 € | ca. 7.800 € | ca. 3.200 € | 11.000 € |
Zeitlicher Ablauf nach der Notartermin-Buchung
Der Kauf einer Immobilie ist mit dem Notartermin nicht sofort abgeschlossen. So sieht der typische Zeitablauf aus, den man als Käufer einplanen sollte:
- Vertragsentwurf: Mindestens 14 Tage vor dem Termin (bei Verbraucherverträgen) verschickt der Notar den Entwurf, damit beide Parteien ihn prüfen können.
- Beurkundung: Der eigentliche Notartermin, bei dem der Vertrag verlesen und unterschrieben wird.
- Auflassungsvormerkung: Der Notar veranlasst die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch, die den Käufer schützt (Dauer: ca. 1-2 Wochen).
- Kaufpreisfälligkeit: Sobald alle behördlichen Genehmigungen vorliegen, teilt der Notar mit, das der Kaufpreis gezahlt werden kann. (Dauer: ca. 4-6 Wochen nach Termin).
- Eigentumsumschreibung: Nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer wird man endgültig als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Welche Unterlagen braucht der Notar?
Damit der Notar den Kaufvertrag vorbereiten kann, benötigt er einige Dokumente von Verkäufer und Käufer. Spartipps: Reichen Sie die Unterlagen frühzeitig ein, um Verzögerungen zu vermeiden.
- Aktueller Grundbuchauszug (besorgt in der Regel der Notar selbst)
- Persönliche Daten beider Parteien (Ausweiskopien, Steuer-ID)
- Die genaue Höhe des Kaufpreises und der geplante Übergabetermin
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Verwalterzustimmung
- Formular zur Grundschuldbestellung von der finanzierenden Bank des Käufers
Häufig gestellte Fragen (FAQ) zu Notarkosten
Als Faustformel gilt: Die reinen Notar- und Grundbuchkosten betragen zusammen ca. 1,5 % bis 2,0 % des vertraglichen Kaufpreises der Immobilie.
Nein. Notare sind gesetzlich an das Gerichts- und Notarkostenreformgesetz (GNotKG) gebunden. Gebührenvereinbarungen oder Rabatte sind gesetzlich streng verboten.
In Deutschland wählt in der Regel der Käufer den Notar aus, da dieser auch den Löwenanteil der Notarkosten übernimmt.
Nein. Ein privatschriftlicher Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Wohnung ist in Deutschland nach § 311b BGB rechtlich völlig wirkungslos.
Wenn der Verkäufer noch Schulden im Grundbuch stehen hat, müssen diese gelöscht werden. Die Kosten hierfür (ca. 0,2 % der Grundschuldsumme) trägt in der Regel der Verkäufer.
Die Rechnung des Notars kommt meistens kurz nach dem Beurkundungstermin per Post und ist in der Regel sofort fällig.
Das ist ein spezielles Treuhandkonto des Notars. Es wird heute nur noch bei berechtigtem Sicherungsinteresse genutzt, da es zusätzliche Hebegebühren verursacht. Normalerweise zahlt der Käufer direkt an den Verkäufer.
Nur wenn die Immobilie vermietet wird (Kapitalanlage), können die Notarkosten als Anschaffungsnebenkosten steuerlich geltend gemacht werden. Bei reiner Eigennutzung ist dies nciht möglich.
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